?

Log in

Thu, Jul. 8th, 2010, 12:52 pm
Рост доходности от аренды в Центральном Лондоне дает сигнал инвесторам

По данным Savills, одной из ведущих компаний на рынке недвижимости Великобритании, представленной в России брендом IntermarkSavills, в последние три месяца в районах Центрального Лондона (Белгравия, Челси, Найтсбридж, Кенсингтон, Мэйфэр) последовало замедление темпов роста цен после того, как они уверенно шли вверх на протяжении четырех кварталов. «В нынешние не самые благополучные времена Лондон привлекает зарубежных покупателей из стран с сильной валютой, которые сегодня могут купить недвижимость гораздо дешевле, чем прежде, или тех, кто хочет обосноваться в британской столице именно сейчас, или даже стремящихся застраховать себя от валютных рисков в своих странах. Есть еще множество причин для зарубежных инвесторов покупать квартиры и дома в Лондоне», - говорит Дженнифер Фурт, Глава Русского отдела IntermarkSavills.
Согласно квартальному индексу компании, с апреля по июнь цены выросли на 0,6%, что ниже роста на 3% в первые три месяца 2010 года и на 4,3% в последнем квартале 2009 года. Это свело годовой рост к 12,3%, и цены остаются на 10,1% ниже максимального предкризисного уровня. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра элитного жилья на вторичном рынке в мае составила 8000-10000 фунтов стерлингов ($12000-15000). На первичном рынке цены очень сильно варьируются в зависимости от месторасположения, но в среднем составляют 15000 фунтов стерлингов ($22500), однако в некоторых районах могут быть значительно выше. Элитное жилье, стоимостью свыше 5 млн. фунтов стерлингов ($7,5 млн.) выросло в цене на 1,3%, и в настоящее время цены остаются на 5,5% ниже от отмечавшегося максимума. Ультра-элитное жилье стоимостью свыше 15 млн. фунтов стерлингов ($22,5 млн.) и выше выросло на 1,5%, но это с учетом последовавшего падения - цены на него остаются ниже на 15,8% от докризисного максимума.
«Наш среднесрочный прогноз по рынку Центрального Лондона остается положительным, но период адаптации является неизбежным, - отмечает Иоланда Барнс, глава департамента исследований жилой недвижимости Savills. - В марте мы заявляли, что вплотную приблизились к критической точке, где покупатели будут «сопротивляться» дальнейшему росту цен. Сегодня очевидно, что мы находимся в этой критической точке».
Переломный момент был достигнут за счет увеличения предложения, т.к. улучшение общеэкономической ситуации вдохновило продавцов выставить свою недвижимость на продажу. В прошлом году цены росли вследствие ограниченного объема доступного предложения и роста спроса. Впоследствии перед первыми выборами этот спрос сократился. «Индикатор “Savills own market strength” предсказал нынешние изменения цен и указывает на их дальнейшее снижение. Думаю, мы увидим, что текущий момент - это мини-пик нынешнего цикла восстановления, - отмечает Барнс. - Озвученная в Бюджетном плане программа жесткой экономии отразится на всем рынке недвижимости, и четыре месяца ожидания выхода из процедуры пересмотра расходов также не добавляют позитивных ожиданий участникам рынка».

Тем не менее, премиум-рынки и, в частности, центральный Лондон, могут выиграть от потрясений на рынках мировых. По прогнозу Savills, опубликованному в конце 2009, в 2010 году ожидается незначительное падение цен на -1%. Это обнулит рост предыдущих шести месяцев, а в следующие полгода ожидается падение на -4%. Однако это падение не так велико, как предсказывается для массового рынка Великобритании в целом..
Сегодня на долю иностранцев приходится примерно половина всех покупателей жилья в Центральном Лондоне, а в самом верхнем сегменте (ультра-премиум) их доля достигает 63%. Причем эти состоятельные лица увеличили свой капитал на 20% за прошедший год, а это в сочетании с преимуществами слабого фунта стерлингов означает, что они по-прежнему остаются заинтересованными покупателями.
«На рынке с низкими оборотами невозможно избежать ценовых колебаний, ведь они в значительной степени зависят от покупателей с собственным капиталом (живыми деньгами), а спрос будет оставаться хрупким на фоне экономической и налоговой неопределенности в Великобритании, Еврозоне и за ее пределами», - отмечает эксперт. Тем не менее, фундаментальные основы рынка недвижимости Лондона остаются прочными, ведь их всегда поддерживает статус одного из важнейших мировых финансовых центров.
Внутренний «семейный» премиум-рынок Юго-Запада Лондона
Индикатор Savills для Юго-Запада Лондона (районы Фулхэм, Уандсворт, Ричмонд, Барнс, Патни) оставался высоким в течение мая, когда показатели в Центральном Лондоне продолжали ослабевать. Цены здесь выросли на 2,6% в течение квартала (по сравнению с прошлым годом на 22% - это всего лишь на 3,7% ниже пика). Savills ожидает, что здесь, как и в центральных районах, начнется падение, т.к. объем предложения увеличивается, а спрос в течение июня снизился на все объекты, кроме семейных домов стоимостью 1 млн. фунтов стерлингов ($1,5 млн).
Арендные ставки движутся вверх
Поскольку объем предложения увеличился на рынке продаж, на рынке аренды он снизился. Кроме того, вырос спрос со стороны корпоративных арендаторов, которые получили бонусы в первую волну экономического восстановления. Таким образом, рост арендных ставок в Центральном Лондоне ускорился – они выросли на 2,5% за квартал (в первые три месяца 2010 г. арендные ставки показали рост на 2,8%). Годовой рост составил 5,6%, что всего лишь на 8,8% ниже максимума. Основной арендный рынок, который состоит из объектов стоимостью около 1,8 млн. фунтов стерлингов, опережает арендный рынок в целом – здесь арендные ставки всего на 0,2% меньше, чем в пик.
Таким образом, жилая недвижимость Лондона сегодня представляет реальную возможность для инвестиций. Доходность от аренды составляет 4,3% годовых и имеет тенденцию к росту в течение нескольких месяцев, поскольку арендная плата растет, а рост стоимости недвижимости прекратился. Это, в сочетании с гораздо более низкими капитальными доходами, чем ожидалось ранее, объявленными в последнем государственном Бюджете, может побудить инвесторов искать как краткосрочных доходов, так и долгосрочного прироста капитала на рынке недвижимости

Tue, Jun. 22nd, 2010, 03:11 pm

Статья Игоря Индриксонса - Директора Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость - в газете "Ведомости. Зарубежная недвижимость" - Признаки выздоровления?

Статья доступна в формате PDF

Tue, Jun. 22nd, 2010, 03:05 pm
Цены на дома в Великобритании выросли на 5% по сравнению с тем же периодом в июне прошлого года

Запрашиваемые цены на Британские дома выросли на 5% по сравнению с прошлым годом в июне, поднялись на 4,3%, показывая годовой прирост в мае.

В среднем запрашиваемые цены июня составляли 237,767 фунтов (352,500 долларов) и цены увеличились на 0,3% в течение месяца на неурегулированной основе, замедляющей на 0,7% месячный прирост в Мае, - по данным Rightmove.

www.intermarksavills.ru

Tue, Jun. 15th, 2010, 12:39 pm
Невыплата долгов по ипотеке в США бьет все рекорды в мае, в стране упадок.

В США невыплата долгов по ипотеке достигла рекордного уровня в мае, хотя деятельность по лишению права выкупа закладной ослаблена настолько, что кредиторы в значительной степени решили ряд накопившихся проблем, связанных с объектами недвижимости в совокупности, исключая новые задолженности.

Банки взяли под контроль 93,777 объектов недвижимости в мае, что является рекордным, превысив регистрационные данные апреля на 1 процент и 44 процента по сравнению с показателями прошлого года.

Ситуация еще не очевидна. «Мы можем быть как в точке, когда все самое страшное уже произошло и до полного выздоровления экономики остается малость, так и в противоположной точке, когда падение набирает обороты»,- заявил вице-президент RealtyTrac Рик Шарга в своем интервью.

Всеобщие заявки выкупа закладной – уведомление о неисполнении обязательств, запланированный аукцион и восстановление во владении банком – упали на 3% в этом месяце и выросли менее, чем на 1 % в этом году.

Заявления о неисполнении обязательств и аукционе упали в мае, но взлетели на 28% в 2008 году и 32% в 2009 году для создания резерва изъятого банками имущества. Усилия, направленные на изменение выдаваемых кредитов лишь оттягивают неизбежность выкупа имущества для многих заемщиков.

Зная о 322,920 объектах недвижимости, один из 400 жилищных единиц США лишается права выкупа в мае по сравнению с одним из 387 жилищных единиц показателями предыдущего месяца.

По данным Realty Trac, в системе по-прежнему остаются 5,5 млн. просроченных кредитов.

В мае кредиторы подали заявления о неисполнении обязательств на 96,462 объекта недвижимости, упав на 7% за месяц и на 22% по сравнению с теми же показателями мая 2009 года. Это было наименьшее число заявок с ноября 2008 года и падение на 32% по сравнению с максимумом апреля 2009 года.

Аукционы по заявкам о лишении права выкупа закладной впервые были запланированы на 132,681 объект недвижимости, упав на 4% в апреле и менее чем на 1% за год, но на 16% по сравнению с максимальными показателями в марте.

Кредиторы контролируют опись имущества

Немногие дефолты и аукционы помогут кредиторам лучше контролировать рекордное количество домов, которые им необходимо перепродавать.

В действительности, эта борьба домовладельцев временно передана кредиторам, которые действительно «не хотят быть нуждающимися, попав в трубопровод» пока они работают с провалившейся ипотекой – сказал Шарга.
«Все это снижает управление описи имущества» - говорит он. «Никто не хочет заполнить рынок более сильной описью, чем могут покупатели позволить».

Превышения лишения прав по закладной поможет не повышать цены более двух-трех лет, хотя другое свободное падение маловероятно в то время, когда дома перепродаются с умеренной скоростью, - соглашаются многие эксперты.

В мае 10 штатов насчитали более 70% по обращению взыскания: Калифорния, Флорида, Мичиган, Аризона, Иллинойс, Невада, Джорджиа, Техас, Огайо и Нью-Джерси.

В Калифорнии сосредоточилось 22% от 72,030 общего числа заявлений о неисполнении обязательств, которые выросли на 3% за месяц, но упали приблизительно на 22% по сравнению с аналогичными показателями мая 2009 года.

Самый высокий процент за прошлый месяц по лишению права закладной был в штатах Невада, Аризона, Флорида и Калифорния. Это произошло в штатах с чрезмерной застройкой и с наибольшей инфляцией цен в течение резкого подъема и большого упадка

Штат Невада, единственный из 79 жилищных единиц, был занесен в реестр в мае, имел самый высокий процент за последний 41 месяц, даже учитывая 12 процентный спад лишения права выкупа закладной с апреля и 16 процентный спад в этом году.

Другие штаты с высокими процентами по лишению права по закладной вошли в десятку в мае, ими были: Мичиган, Джорджия, Айдахо, Иллинойс, Юта и Мерилэнд.

www.intermarksavills.ru

Tue, Jun. 15th, 2010, 09:49 am
На рынке недвижимости Китая надулся самый большой пузырь за всю историю

По данным Global Property Guide, в I квартале 2010 г. значительно выросли цены на недвижимость в Гонконге (29,6%) и на Тайване (20,0%) (данные приводятся в сравнении с I кварталом 2009 г.).

С января 2010 года доходы от облигаций, выпущенных на ,9 млрд. Kaisa Group Holdings Ltd., Country Garden Holdings и семью другими девелоперами, увеличились в среднем на 2,26 процентного пункта по сравнению с казначейскими облигациями. Фактически, речь идет о росте маржи более чем на 2,05 процентного пункта по сравнению с семью номинированными в долларах облигациями, проданными другими компаниями в Азии, без учета Японии.

Инвесторы требуют увеличения ставок по облигациям китайских компаний, работающих в сфере недвижимости. Это означает, что кредиторы ожидают ухудшения ситуации с выплатой долгов в связи с запретом Правительства на удешевление заимствований. Аналитики Goldman Sachs Group Inc. и Credit Suisse Group AG уменьшили свои оценки показателей прибыльности китайских компаний сектора недвижимости, после того как рост цен в этой сфере в апреле 2010 года составил 12,8% (по сравнению с тем же периодом годом ранее). Этот факт побудил государство ужесточить регулирование рынка. Goldman Sachs снизил свои прогнозы по чистой прибыли китайских девелоперов на 2010 г. в среднем на 13%, а в ближайшие два года - на 25%. Credit Suisse поступил так же, пересмотрев предыдущие оценки дохода на 15% в этом году и на 20% — в следующем.

По данным Bloomberg в этом году долларовые облигации китайских девелоперов составляют 45% от всех корпоративных долларовых долговых обязательств, проданных в Азии (без учета Японии). Наибольший рост доходности продемонстрировали 13,5%-ные облигации на 0 млн. Kaisa Group, с 11, 07 до 16,52 процентного пункта.

Согласно данным Bloomberg выпуск корпоративных облигаций во всем мире снизился с 3 млрд. в апреле до ,1 млрд. в мае. Это наименьший показатель с декабря 2000 года. В США также увеличились расходы на страхование от дефолта корпоративных облигаций. Индекс защиты от корпоративных дефолтов Markit CDX North America Investment Grade Index в мае возрос на 25,1 базисного пункта. Рост этого индекса говорит о снижении уверенности инвесторов.

Китай уже несколько раз в этом году пытался «остудить» рынок недвижимости, в том числе увеличив предложение земли. Также три раза с начала года повышались требования к обязательным резервам банков, вводились ограничения на продажи девелоперами недостроенного жилья, была запрещена покупка более, чем двух квартир на семью. Правительство также подняло минимальные ставки по ипотеке и ужесточило требования по первоначальному взносу на покупку вторых домов. В результате ограничительных мер в мае в крупнейших городах Китая — Пекине, Шанхае и Шэньчжэне — было заключено сделок на 60-70% меньше, чем ранее. Для предотвращения спекуляций с недвижимостью власти также намерены ввести налоги на жилье.

Аналитики крупнейших банков всерьез обеспокоены ситуацией на китайском рынке, называя ее «самым большим пузырем» за всю историю. По мнению аналитиков BNP Paribas, цены на китайскую недвижимость могут упасть на 20% во втором полугодии 2010 г. При этом китайская экономика демонстрирует «взрывное» развитие: за первый квартал ВВП вырос на 11,9% (самый высокий показатель за последние 3 года), продажи автомобилей – на 72% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тем не менее, хочется надеяться на то, что власти Китая сумеют взять ситуацию под контроль путем постепенного повышения процентных ставок.

www.intermarksavills.ru

Tue, Jun. 15th, 2010, 09:48 am
Семинар

17 июня 2010 года пройдет семинар по инвестициям в зарубежную недвижимость
Место проведения: Ростов-на-Дону

Подробнее

Tue, Jun. 15th, 2010, 09:46 am
Рынок недвижимости Латвии в 1 квартале 2010 года: лидер падения становится лидером роста

Кризис показал, что самые быстро развивающиеся экономики падают сильнее всего. Так, в 2003-2005 гг. Латвия демонстрировала самый бурный рост. В страну, только что вступившую в ЕС, хлынули инвестиции. Начался рост зарплат и внутреннего потребления, что, естественно, взвинтило цены на недвижимость. В прошлом году падение ВВП составило около 20%. Цены на недвижимость в Риге снизились на 60% от своего пика. В стране по-прежнему самый высокий уровень безработицы в Европе – выше 20%. Среди молодежи на пятерых жителей приходится двое безработных.

Рост цен на недвижимость обусловило улучшение общей макроэкономической ситуации в стране. Так, за первый квартал ВВП Латвии показал сезонно выровненный рост на 0,3% по сравнению с концом 2009 г. Важной составляющей ВВП является потребительский спрос, спад которого остановился. Еврокомиссия прогнозирует снижение ВВП Латвии в этом году на 3,5%, но уже в 2011 году по прогнозам той же Еврокомиссии рост составит 3,3%. Сигналом для инвесторов о начавшемся оздоровлении стало и изменение рейтинга Moody's с «негативного» на «стабильный».

В Риге стремительно сокращается объем нового предложения, что, естественно, влияет на рост цен. В 2010 году будет введено в эксплуатацию 400 новых квартир – это в 4,5 раза меньше, чем годом ранее. Число построенных в Латвии объектов недвижимости уменьшилось в I квартале на 1% относительно IV квартала 2009 г. и на 43,4% – в годовом исчислении. Также уменьшилось и количество выданных разрешений на строительство. При этом объем вторичного предложения также невысок, поскольку продавцы заняли выжидательную позицию с тем, чтобы в будущем выставить свои объекты по более высокой цене.

Другой причиной роста цен является ажиотаж вокруг закона об иммиграции, который должен вступить в силу в июле 2010 г. Согласно закону иностранные инвесторы получат пятилетний вид на жительство в случае приобретения жилья на сумму от 100 тыс. латов (141 тыс. евро) в Риге и не менее 50 тысяч латов (70,5 тыс. евро) в других городах.

Все эти события не могли не привлечь инвесторов из России, которые, проявляют повышенный интерес к недвижимости в Риге. Впрочем, бурного и стремительного роста цен ждать не стоит. Восстановление будет очень сдержанным.

www.intermarksavills.ru

Thu, May. 13th, 2010, 03:58 pm
Семинары по инвестициям в зарубежную недвижимость

20 мая и 2 июня состоятся очередные семинары, посвященные инвестициям в зарубежную недвижимость.

Семинары расчитаны на частных инвесторов, желающих грамотно распорядиться своим капиталом. IntermarkSavills представляет на семинаре кратко основные теоретические моменты инвестирования, предупреждая инвесторов об основных ошибках и тонких моментах процесса инвестирования, в том числе с юридической точки зрения.

На семинарах разбираются примеры реальных инвестиционных проектов в разных странах.

Участие в семинаре строго по предварительной регистрации!

Зарегистрироваться можно на сайте.

Thu, May. 13th, 2010, 03:51 pm
Прибрежная арифметика

"Прибрежная арифметика" - статья в журнале "ДЕНЬГИ" с комментариями Игоря Индриксонса - Директора Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость.

Кто не мечтает о собственном доме на берегу моря где-нибудь во Франции? Тем более если отдых в нем можно совместить с выгодной инвестицией. Главное при покупке недвижимости на курорте - правильно выбрать страну и метод инвестирования.

Читать статью в формате pdf

Thu, May. 13th, 2010, 03:47 pm
Зачем покупать квартиру в Париже?

Cтатья Директора Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость Игоря Индриксонса на сайте Forbes

Парижский рынок аренды второй в мире по ликвидности после Лондона. Можно ли на этом заработать?

Читать статью

10 most recent